Почему необходим рынок вторичной недвижимости?!

Сообщение опубликовал пользователь Михаил
30.06.2022 в 10:19

Почему необходим рынок вторичной недвижимости?!

г.  Владивосток   20.06.2022.

    Конечно гражданам страны необходимо жилье и очень хорошо, что наше государство настроено помогать строительной отрасли, но без “но” – никуда.  

   Любая строительная компания не является – благодетелем,  цель строительных компаний естественно не только строить, но и получать прибыль.

   Рост цен на новостройки, высокая инфляция и борьба с ней в апреле месяце 2022 г. привели рынок недвижимости к состоянию стагнации. Последовавшее в июне 2022 года снижение ключевой ставки рефинансирования и льготная ипотека на новостройки дали глоток воздуха первичному рынку недвижимости, при нынешних высоких ценах на жилье, это позволит  застройщикам продавать квадратные метры, но в притык возможностей населения и купить жилье смогут уже далеко не все. Почему? Давайте посчитаем, возьмем высокую зарплату гражданина – ну пускай 100.000 рублей, сколько такой гражданин сможет тратить в месяц на покупку жилья в ипотеку,  ну пускай 50.000 рублей в месяц (это я исключительно о зарплатах и ценах в г. Владивосток),  50.000 рублей на 15 лет под 10 % годовых это 5.000.000 рублей + у такого гражданина должен быть первоначальный взнос 15 %  – это 750.000, ну пускай гражданин накопил 1.000.000 рублей, получается, что все, что может себе позволить такой высоко платежеспособный гражданин – это квартира стоимостью 6.000.000 рублей и не важно какая это квартира – студия, однокомнатная, двухкомнатная или трехкомнатная.

     На сегодняшний день на первичном  рынке недвижимости банки стали давать ипотеку под 7 % годовых на строящееся жилье, давайте посчитаем как влияет такая ставка на зарплату обычного человека. Возьмем в банке те же самые 5.000.000 рублей но под 7 % годовых, также на 15 лет = платеж в месяц составит 45.000 рублей. С натяжкой но можно попробовать.

    Если посчитать ипотеку под 1 % годовых то получится ежемесячный платеж 30.000 рублей – это уже то, что могут себе позволить люди. Такую ипотеку дают не всем, по программе “Дальневосточная ипотека” такой процент годовых можно получить если вам не исполнилось      36 лет, а если уже исполнилось то все нельзя.

    Москва и Питер быстро подстроились под текущие реалии, в этих городах банки кредитуют стройки под 1%, но за это на этапе покупки квартира будет стоить для вас не 5.000.000 рублей, а сразу 7.000.000, что естественно выйдет дороже по ежемесячному платежу, также появился новый термин – “Бесплатека” – это когда стоимость жилья сразу дорогая, процент годовых = 0,1 и в результате вы сможете купить квартиру под низкий платеж в месяц, пускай 30.000 рублей, но подписав кредитный договор с банком на 30 лет.

    Такая сложившаяся  ситуация на рынке первичного жилья ведет к реакции на это рынка вторичного жилья, что мы и увидели в Марте, Апреле месяцах 2022 г, собственники вторичного жилья сильно подняли цены на свое жилье.

    На сегодняшний день (Июнь 2022г.) рынок недвижимости замер, цены на вторичное жилье снизились до новогодней отметки, однокомнатную квартиру в хрущевке можно найти за 4.000.000 рублей, двухкомнатную за 6.000.000 рублей, сделки если они и есть то они единичные.

    Что нас ждет осенью. Возможно осенью потихоньку пойдут продажи новостроек в связи с тем что опускают ключевую ставку рефинансирования,  когда такое событие произойдет и рынок недвижимости получит сигнал, что пошли продажи, те собственники вторичного жилья, которые продают свои квартиры опять поднимут цены, чтобы продать свое вторичное жилье и купить в замен другое, опираясь на высокие цены, за которые продают новостройки. Но не тут-то было, ставки по ипотеке на вторичное жилье остались на отметке 10,5 % годовых, для покупки квартиры стоимостью 7.000.000 рублей – минус первоначальный взнос 15%   (1.050.000 рублей)  = 5.950.000 рублей – которые нужно будет занять в ипотеку у банка, а это на 15 лет составит – 65.800 тысяч рублей ежемесячного платежа, что уже недоступно обычным людям.

Следовательно рынок вторичной недвижимости встанет. Если встанет рынок вторичной недвижимости, скажите мне – где люди возьмут деньги на первичный взнос в ипотеку, правильно, нигде, или будут копить.

    Конечно будут люди у которых есть большой первоначальный взнос, они то и будут покупать, но их будет не много.

    Как отреагирует рынок на такие изменения, на рынке продолжится стагнация, люди совсем не сразу, но всё-таки поймут, что недвижимость из актива, который ранее всегда можно было продать станет просто недвижимостью, которую продать нельзя, или можно но дешево.

   Получится такой эффект как в советское время, когда жилье давали, но распорядиться им на свое усмотрение станет нельзя или невыгодно, а это в свою очередь опять повлияет на спрос на первичном рынке, продажи на котором начнут снижаться, люди будут покупать одну квартиру на всю жизнь и то в связи с ростом семьи, собственно а будет ли тогда рост семей ???

     Нельзя понизить процент годовых на приобретение первичной недвижимости оставив при этом заградительно высокий процент годовых на продажу вторичной недвижимости.

     Мысль статьи заключается в следующем – без вторичного рынка недвижимости не будет первичного.