О территориальном пазвитии

Сообщение опубликовал пользователь Загороднов Евгений Иванович
28.01.2018 в 17:36

Уважаемый Андрей Александрович!  Цель градостроительной политики сегодня – это не освоение новых территорий, а реабилитация промышленных зон и конверсия обширных городских деградирующих пространств, т.е. полномасштабная реконструкция и реновация.

Такова теория. А вот в реальности воплощение этих теоретических положений относительно перспектив реализации Генерального Плана г. Новосибирска вызывает, мягко говоря, некоторое недоумение. Внимательно прочитав этот основной документ городского планирования, можно обнаружить, что главная проблема нашего города, как это ни парадоксально, – огромность его территории (третье место в России). При этом средняя плотность застройки по городу достаточно низкая для крупнейшего мегаполиса, что непосредственно влияет на прогрессирующую деградацию городской среды и, как следствие, провоцирует снижение уровня комфортности проживания, ибо не количеством преодолеваемых километров автомобильных пробок и тому подобных сомнительных количественных «достижений» характеризуется современный подход к градостроительству.

«Нужно стремиться к компактности и осваивать территории, уже оснащенные инженерной инфраструктурой…», – из выступления губернатора Красноярского края В.А. Толоконского на Всероссийской конференции «Развитие городских агломераций России: проблемы и перспективы» 22 мая 2015 года.

На этом фоне более чем странными представляются настойчивые попытки «власть предержащих» расширить границы города под надуманным предлогом якобы «о недостаточности пространства для развития».«Что же касается резервов земли под комплексную застройку, то на данный момент объем составляет не более 100 га свободных территорий. Точкой роста для застройщиков является освоение территорий, занятых частным жилым сектором – это около 550 га», – сообщает нам о перспективах комплексной застройки города начальник ДСиА (департамент строительства и архитектуры г. Новосибирска) А.В. Кондратьев.

И то правда, есть от чего закручиниться, поскольку, по мнению муниципального чиновника, суммарно имеем всего-то каких-то жалких 650 га для комплексного развития и не абы чего, а «столицы Сибири». И вот уже под все нарастающий «агломерационный шумок» идут в кулуарах провокационные разговоры о предстоящем «неизбежном» расширении границ и так уже непомерно растянутого города с необоснованно низкой для современного мегаполиса плотностью застройки и неразвитой до необходимого уровня транспортной и инженерной инфраструктурой.

Этот повышенный интерес к территориальной экспансии, как представляется, связан с весьма заманчивой перспективой коммерческой застройки престижных пригородных земель, а не с решением действительных насущных городских проблем.«Каков замысел? В центре агломерации - крупнейший город с огромным человеческим, промышленным, технологическим, образовательным и научным потенциалом. Но уже сегодня он не может развиваться в полной мере, так как не имеет земельного ресурса. Поэтому главным ресурсом может выступить приближенная к Новосибирску территория», – с оптимизмом размышлял вслух Губернатор НСО В.Ф. Городецкий.

Сказано – сделано, и «пошла писать* губерния» (прим. авт. * – ударение на второй слог). А вполне возможно уже прорабатываются планы по «наложению рук» на особо ценные городские и пригородные земли, разумеется, под вполне благовидным предлогом «создания и дальнейшего совершенствования» т.н. «новосибирской городской», а точнее уже сказать «городецкой» агломерации.Однако здесь прослеживается скажем мягко, не вполне государственный подход, поскольку в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ, ст. 8/1) за органом государственной власти субъекта РФ законодательно закреплена функция государственного контроля и надзора за соблюдением градостроительного законодательства подведомственными муниципальными образованиями, в т.ч. и за соблюдением процедуры при подготовке и утверждении градостроительных земельных планов, т.е. за землепользованием.

Что же тогда получается? В случае реализации столь глубокого «замысла» функции контроля и функции распределения земельными ресурсами подведомственных муниципальных образований рано или поздно рискуют попасть в одни, пускай и в очень умелые и опытные, руки. Мечта поэта «два в одном». А как же тогда основополагающий принцип демократии, т.н. принцип разделения властей?! Но, видимо, по мнению гаранта законности и правопорядка на вверенной территории, еще не время! И все бы ничего, но и здесь, к сожалению, потенциально просматривается, увы, она родимая, наша непобедимая и легендарная, т.н. коррупционная составляющая!

Справедливости ради тем не менее приходится признать, что ситуация существует и становится все острее. И решение давно уже назрело. Но решение взвешенное и обусловленное прежде всего анализом реальной обстановки и подтвержденное технико-экономическими выкладками и расчетами, а не принятое походя, волюнтаристски, исходя лишь из интуиции одного или группы заинтересованных чиновников и их «лучших друзей», и вполне понятного стремления этого «тандема» к активности в этом вопросе любой ценой.Следовательно, у нас есть все основания, пока Генеральный План г. Новосибирска, по-видимому, еще не стал настольной книгой для всех начальников «от мала до велика», а городское планирование, к счастью, не приобрело еще характер безграничного, попробовать все же успеть провести свой независимый анализ некоторых «пограничных» положений этого основополагающего городского документа.

По данным Генерального Плана Новосибирска, запланированные территории для перспективного жилищного строительства совокупно составляют 2187,6 га (п. 5.3.1.4. ГП, стр. 93), и в случае застройки этих территорий с нормативно допустимой для мегаполиса средней плотностью 350 чел./га (СНиП 2.07.01–89*) из расчета перспективного расселения с жилищной обеспеченностью, установленной в Схеме территориального планирования НСО до 2030 г. – 30 м2/человека, достигаются следующие базовые показатели:а) по численности населения – 0,765 млн чел.;б) по количеству жилого фонда – 22,970 млн м2.

Кроме того, дополнительно в г. Новосибирске существуют так называемые «зоны сезонного проживания» – дачные, садоводческие и огороднические общества, определенные в размере 3830 га или 7,8 % городской территории (п. 3.1.5 ГП, стр. 17). Занимая более 40 % от площади жилой застройки, такие территории являются несомненным ресурсом для размещения нового благоустроенного жилья.

При использовании данной городской территории в целях жилищного строительства дополнительно получаем:а) по численности населения – 1,340 млн чел.;б) по количеству жилого фонда – 40,215 млн м2.

Из этого следует, что суммарно территориальные ресурсы города, определенные Генеральным Планом, даже без учета реконструкции и реновации устаревшего жилого фонда или т.н. малоэтажной усадебной застройки (а это, между прочим, ни много ни мало – 3230 га) составляют:а) по численности населения – до 2,105 млн человек;б) по количеству жилого фонда – до 63,15 млн м2.

А с учетом реконструкции и реновации: 3,235 млн чел. и, соответственно, 97,10 млн м2 против 26,368 млн м2 запланированных в действующем Генеральном Плане Новосибирска.Существующие территориальные ресурсы Новосибирска практически дают возможность увеличения жилого фонда на плановый период до 2030 года до 97,10 млн м2 и более – при потребности определенной Генеральным Планом в 26,328 млн м2. С большой долей вероятности можно утверждать, что перспективы территориального развития Новосибирска до 2030 г. в соответствии с утвержденным Генеральным Планом с большим, как минимум тройным запасом, обеспечены.

Дальнейшее развитие города должно быть основано не на простом, примитивном количественном росте за счет механического приращения города в ущерб особо ценным пригородным территориям, а на основе качественных показателей – выходе на нормативно высокую плотность застройки, обусловленную массированным применением инновационных форм средне- и малоэтажной высокоплотной застройки городского типа, ликвидацией ветхого и аварийного жилья, реконструкцией и реновацией устаревающего жилого фонда, а также выноса промпредприятий за городскую черту.

Решение этих задач позволит, с одной стороны, соответствовать политике обустройства территории города, которая сводится к удовлетворению региональных столичных амбиций и оптимальному, конструктивному взаимодействию и сотрудничеству с остальной пригородной территорией, с Новосибирским Бассейном, что предполагает определенный период сдержанного территориального роста города на базе примата качественных показателей над количественными.

Планируемое изменение границ города, не подтвержденное данными действующего Генерального Плана, пока не может быть признано актуальным и целесообразным.«Поскольку резервы свободных территорий для комплексного строительства подходят к своему исчерпанию, необходимо будет осваивать неудобные территории, реконструировать обширные участки усадебной малоэтажной застройки и промышленные зоны» (Генеральный План г. Новосибирска, стр. 52).

Ну, что тут добавить – золотые слова!

 Член общественного экспертного по вопросам градостроительства при мэре Новосибирска                                                                                                     Е.И.Загороднов