О пересмотре результата правового беспредела

Начальнику Управления

Муниципальным имуществом администрации

Кольского района Мурманской области

Поляковой Ксении Евгеньевне

Адрес:184380 г. Кола, Мурманской области, пр. Советский,50.

От гражданина РФ  Можний Андрея Григорьевича

Место проживания: 183034, г. Мурманск,

 пр. Героев-Североморцев, д. 75, кв.103

тел: +  960 429 97 25

ЗАЯВЛЕНИЕ:

О пересмотре результата   правового беспредела  следствием  которого является:  Заключение отдельного  договора найма жилого помещения в отсутствии правовых актов о переводе муниципальной квартиры в коммунальную. А также заключения  договора на бесплатную передачу в собственность гражданина  комнаты 10 кв. м  в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: Мурманская область, Кольский район, с. Тулома, ул. Мира, д.10 кв. 62 Государственная регистрация права собственности на указанную комнату произведена 30 июля 2009 года. Кадастровый № 51:01:0703004:615

 Причиной обращения к Вам начальнику УМИ Кольского района Мурманской области  является факт: Умышленного нарушения Администрацией  с.п. Тулома, Кольского района, Мурманской области правил установленных ст. 82 ЖК РФ  незаконное заключение договора найма жилого помещения в отсутствии правовых актов о переводе муниципальной квартиры в коммунальную и заключении договора  на бесплатную передачу в собственность гражданина комнаты 10,2 кв.м в двухкомнатной квартире расположенной по вышеуказанному адресу  государственная регистрация права собственности Департаментом Росреестра по Кольскому району Мурманской области проведена с нарушением  процедуры приватизации установленной  документами, регламентирующие процесс приватизации: Постановление Правительства РФ от 12.08.02 № 585; постановление Правительства России от 12.08.02 года № 584; ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда»; статья 69 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

 А именно: В соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее  Закон о приватизации), приватизация жилых помещений  это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Таким образом, если квартира не приватизирована, она принадлежит государству, а не людям, которые в ней зарегистрированы и живут. Квартиру можно перевести как в единоличную, так и в долевую собственность.

Закон о приватизации устанавливает, что приватизировать квартиру могут те, кто имеет право пользования ею по договору социального найма.

 То есть: Кто зарегистрирован или указан в договоре. Начинать собирать документы могут граждане России, ранее не участвовавшие в бесплатной приватизации на территории страны (кроме тех, кто получил право собственности ещё несовершеннолетним). Чтобы оформить квартиру в собственность, нужно получить разрешение всех, кто имеет право на её приватизацию, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Также стоит убедиться, что помещение является собственностью государства, а не коммерческой структуры.

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Если в сделке не участвовало лицо, зарегистрированное в квартире на момент заключения договора и ранее не принимавшее участие в приватизации. Если не было добровольного отказа от участия в процессе, гражданин может обратиться в суд. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (П. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Муниципальное жилье не имеет долей. Потому что данное понятие может относиться только к объектам собственности. Жильцы, которые находятся на данной жилплощади на основании договора социального найма, имеют право только на проживание и пользование помещением. Никаких прав собственности и долей они не имеют. Каждый участник договора имеет равные права на пользование квартирой.

Действующий Жилищный кодекс РФ подобной нормы даже в отношении договоров социального найма не содержит.

Судебная практика исходит из того, что ввиду отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, разрешающей заключение отдельных договоров социального найма, разделение лицевого счета недопустимо.

При этом, в Определении Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 № 729-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки М.М.В. на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав ее несовершеннолетнего сына частью 1 статьи 82 ЖК РФ указано, что само по себе отсутствие в действующем жилищном законодательстве нормы о праве члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, как это было предусмотрено статьей 86 Жилищного кодекса РСФСР, не свидетельствует о нарушении конституционных прав граждан.

Для граждан, имеющих право пользования жилым помещением по договору социального найма, разделение лицевого счета в муниципальной квартире невозможно в принципе, поскольку это не предусмотрено действующим жилищным законодательством РФ.

Объем прав нанимателя и членов его семьи предусмотрен нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, изложенными в ст. ст. 67, 69,  72, 81, 82 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако нужно понимать, что  указанные нормы не предусматривают прекращения или изменения договора социального найма, таким образом, при котором единый предмет договора социального найма, состоящий из нескольких изолированных жилых помещений, может быть разделен между обладателями прав пользования данным жилым помещением.

Статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований изменения договора социального найма. Изменение договора найма в форме заключения нескольких договоров найма вместо одного договора найма статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Помимо этого, согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

Ссылка администрации при рассмотрении заявления о разделение лицевого счета в муниципальной квартире недопустима на норму статьи 86 ЖК РСФСР в которой  с юридической точки зрения раздел финансовых лицевых счетов  понималось как  заключение новых договоров найма. Теоретически просить этого мог любой совершеннолетний и дееспособный человек, который обладал регистрацией в спорной квартире, до 2005 года подобная процедура регулировалась статьей 86,52 Жилищного кодекса РСФСР и главой 35 ГК РФ. До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (с 1 марта 2005 г.)

Что такое финансовый лицевой счет. Прежде всего, необходимо определиться с тем, что такое лицевой счет на квартиру, потому что именно отсюда начинаются проблемы и ошибки не только у обычных граждан, но и у практикующих юристов, а также у судей.

Итак, лицевой счет (правильнее его именовать «финансовый лицевой счет»)  это документ, в котором отражаются все вопросы, связанные с платежами, которые должен производить собственник (наниматель) жилого помещения за пользование данным помещением, а также за коммунальные услуги.

В финансовом лицевом счёте содержатся сведения о типе и характере жилого помещения. (Отдельная это квартира или коммунальная площадь жилого помещения и количество комнат, этажность жилого дома, этаж, на котором находится квартира, степень износа дома и т. п.), а также информация о благоустройстве квартиры и предоставляемых коммунальных услугах (наличие центрального отопления, водопровода, канализации, электроэнергии, газовой плиты, газовой колонки, ванны, лифта, мусоропровода и др.).

Кроме того, в финансовом лицевом счете отражаются сведения о всех лицах, проживающих (проживавших) в данном жилом помещении, учитываемых при исчислении платы за пользование данным жилым помещением и за предоставляемые коммунальные услуги.

Финансовый лицевой счет открывается в расчетных кассовых центрах на квартиру целиком, независимо от формы права собственности. То есть, квартира может находиться как в частной собственности, так и в муниципальной.

Теперь,  понятно, что это за документ лицевой счет на квартиру, откуда начинаются ошибки в решении вопроса о разделе лицевого счета.

Далее  детально будут рассмотрена  ситуация разделение лицевого счета в муниципальной квартире.

Разделение лицевого счета в муниципальной квартире

Под разделением лицевых счетов до вступления в силу Жилищного кодекса РСФСР (до 1 марта 2005 г.) фактически понималось изменение договора социального найма.

Разница между муниципальным жильем, которое предоставляется, как правило, по договорам социального найма, и приватизированным состоит в том, что по договору социального найма предоставляются в пользование и владение, жилые помещения государственного или муниципального жилого фонда (ст. 49 Жилищного кодекса РФ).

Действующий Жилищный кодекс РФ подобной нормы даже в отношении договоров социального найма не содержит. Таким образом, в муниципальной квартире раздел лицевого счета не предусмотрен действующим законодательством.

Апелляционное определение Тюменского областного суда от 08.09.2014г. по делу № 33-4482/2014 Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможность осуществлять изменение договора социального найма путем заключения отдельных договоров социального найма, т.е. раздела лицевого финансового счета.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено разделение лицевых счетов жилого помещения находящегося в муниципальной собственности. Данный вывод у судебной коллегии сомнений не вызывает.

Что важно знать про разделение лицевого счета: Я хочу, чтобы вы не путались в юридической терминологии, поэтому хочу напомнить. Что на сегодняшний день раздел лицевого счета в приватизированной квартире может иметь место только в случае выдела доли в праве собственности на квартиру в натуре, что практически невозможно, учитывая, что квартира является вещью неделимой, а что касается разделения лицевого счета в муниципальной квартире, то это вообще не предусмотрено действующим законодательством.

Удивительно, но в судебной практике встречаются случаи полного непонимания отдельными судьями существа возникающих правоотношений.

 В качестве примера: Мотивированное решение Кольского районного суда Мурманской области от 19.09.2011г. по делу № 2-1602/2011 поражает выводами суда, которые вступают в полное противоречие Федеральных Законов ст. ст.86, 52. ЖК РСФСР, действовавшего на территории России до 01 марта 2005 года ст.ст.67,69,72,81,82 ЖК РФ действующего на территории России с 01 марта 2005 года по настоящее время. Из мотивировочной части решения Кольского районного суда следует: Что 04 мая 2009 года между администрацией МО с.п.Тулома и условным нанимателем Мосалевой Л.И был заключен договор социального найма жилого помещения № 19/2009 предметом которого являлась комната в спорной квартире площадью 10,2 кв.м, при этом за нанимателем закреплена  общая площадь в квартире 16,2 кв.м.

 Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.

Далее по тексту: (Согласно договору социального найма от 04 мая 2009 года совместно с нанимателем в жилое помещение вселяется супруг Мосалев В.А., который зарегистрирован по месту жительства в данной комнате с 20.09.2006 года).

Согласно законодательной базы Российской Федерации, в жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 70) хорошо пояснены основания для вселения в жилые помещения, в которых уже проживают другие собственники в соответствии с договором социального найма. Право на вселение в занимаемое жилое помещение иных граждан всегда рассматривалось как одно из наиболее важных и ценных для нанимателя правомочий. Вместе с тем это правомочие нанимателя никогда не было свободно от различного рода административных ограничений. Длительное время ЖК РСФСР в качестве одного из условий вселения в жилое помещение называл необходимость соблюдения установленного порядка вселения, под которым понималась необходимость соблюдения правил о прописке (регистрации). Поэтому зачастую на практике именно с фактом прописки или ее отсутствия связывалось решение вопроса о приобретении вселившимся лицом права на то или иное жилое помещение.

В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

 Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Вместе с тем: 13 июля 2009 года между Мосалевой Л.И. и администрацией МО с.п. Тулома заключен договор на бесплатную передачу в собственность гражданина комнату площадью 10,2 кв.м  в коммунальной квартире. Супруг нанимателя Мосалев В.А. от участия в приватизации отказался. «У других участников договора социального найма есть право отказаться участвовать в этой процедуре. Такой жилец будет обладать правом постоянного проживания в этой квартире».

Жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно. Ведь действующее жилищное законодательство направлено на то, чтобы количество коммунальных квартир если не сокращалось, то хотя бы исключало прямую возможность их создания.

Безусловно, подобные решения суда являются некорректными с юридической точки зрения, потому что разделение лицевого счета без заключения договора найма жилого помещения определенного главой 35 ГК РФ юридически невозможно.

А судья здесь фактически подменяют понятия, конечно же, имея в виду под разделением финансового лицевого счета определение порядка и размера участия в оплате жилья и коммунальных услуг.

Можно ли оформить приватизацию части квартиры: Просто взять и приватизировать часть квартиры, которая находится в муниципальной собственности, на данный момент времени нельзя. В любом случае первое, что нужно сделать,  это получить согласие на свои действия от других прописанных в данной квартире граждан. Жилищное законодательство на сегодняшний день не дает возможности выделять доли в государственной квартире для ее дальнейшей приватизации. По закону такая квартира является единым неделимым объектом.

Таким образом, приватизация части квартиры без согласия всех нанимателей невозможна. Даже если другие наниматели не возражают против приватизации части муниципальной квартиры.

Вопрос, можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире, имеет отрицательный ответ, поскольку закон не предусматривает такой возможности.

 «Оформление жилого помещения в собственность возможно исключительно в случае получения согласия всех жильцов квартиры. Письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма.

 Следует отметить, что если в помещении проживают бывшие члены семьи нанимателя, то они также становятся собственниками жилья после его приватизации. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

 Приватизация может быть законной только в том случае, если все прописанные жители муниципальной квартиры, достигшие 14 лет, подписали своё согласие».

Сначала потребуется получить согласие на участие в приватизации или отказ от нее от всех прописанных в жилом помещении граждан. Нотариально оформленное заявление об отказе поможет в дальнейшем исключить все дискуссии по поводу наличия доли в новой собственности. Даже в случае отсутствия одного из нанимателей приватизируемой квартиры по какой-либо причине, его согласие все равно потребуется. Не потребуется оно от граждан, которые уже воспользовались своим правом на приватизацию.

Согласие заинтересованных лиц на приватизацию фиксируется в специальном заявлении, рассмотрение которого жилищном отделом органа местного самоуправления приводит к подписанию ими же договора приватизации. На основании этого документа региональные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр) регистрируют право собственности.

Бесплатно приватизировать квартиру можно только 1 (один) раз. Исключение делается для несовершеннолетних, которые самостоятельно смогут приватизировать квартиру только по достижении 18-летнего возраста. Кроме того, повторно воспользоваться такой возможностью могут граждане, интересы которых были нарушены во время предыдущей приватизации.

Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем зарегистрировано и проживает несколько человек. Вопросы общей собственности урегулированы ГК РФ. Передача жилья в собственность не одного, а всех проживающих в квартире граждан является гарантией сохранения ими права пользования занимаемым жилым помещением, поскольку действующее жилищное законодательство преимущественно защищает права собственника жилого помещения.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

 Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

В отношении приватизации потребуются письменные и нотариально заверенные согласие, доверенность или отказ лиц, проживающих в квартире. Отказ может быть оформлен в пользу любого из членов семьи. Перечисленные выше документы подаются вместе с заявлением на проведение приватизации. Само заявление составляется в жилищный отдел органа местного самоуправления

Заявление подписывают все участники приватизации, еще раз подтверждая тем самым свое согласие.

Чтобы передачу права собственности признали неофициальной, не нужны веские и серьезные доказательные факты, достаточно лишь указать, какой закон был нарушен при исполнении процедуры. В некоторых случаях необязательно идти в суд, достаточно посетить отдел приватизации в местной администрации, где и была совершена сделка с нарушением постановления Правительства РФ от 12.08.02 № 585; постановления Правительства России от 12.08.02 года № 584; ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда»; статьи 69 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Кто имеет право инициировать процесс отмены приватизации!

Как отсудить приватизированную комнату! Оспорить заключение договора могут физические лица и государственные органы. Подать иск в суд могут:

лица, чьи интересы нарушены незаконно проведённой сделкой;

государственные контролирующие органы (отделы опеки, прокуратура, Жилинспекция и т.д.);

«Органы местного самоуправления, в собственности которых ранее находилось жилое помещение».

Особенно следует заострить внимание на ситуациях, когда договоры приватизации оспариваются контролирующими органами или юридическими лицами.

По документу о приватизации недвижимость на безвозмездной основе переходит от одного собственника к другому. В связи с этим сторона, передающая имущество, должна иметь право распоряжаться им.

Заключать договора от имени юридических лиц имеют право: органы местного самоуправления;

Можно ли оспорить приватизацию комнаты.

Алгоритм оспаривания

Можно ли аннулировать приватизацию комнаты. Приватизация представляет собой сделку между двумя сторонами поэтому: Оспаривание её  это требование аннулирования сделки, если гражданин считает, что договор имеет основания для его отмены, он должен заявить об этом, приложив соответствующие доказательства.

На основании выше изложенного

ПРОШУ ВАС:

1. Начальника УМИ Кольского района Мурманской области ознакомиться с заявлением в полном объеме и решить вопрос об аннулировании ранее принятого 13 июля 2009 года  договора на бесплатную передачу в собственность гражданки Мосалевой Л.И. комнаты в двух комнатной квартире расположенной по адресу: Мурманская область, Кольский район, с. Тулома, ул. Мира, д.10, кв.62. кадастровый № 51:01:0703004:615   в рамках правового поля, федеральных законов и Конституции Российской Федерации.

2. В случае отказа в просьбе указанной в  пункте 1. Прошу инициировать  процесс признания судом  сделки, которая проводилась с нарушением действующего законодательства установленной  документами, регламентирующие процесс приватизации. Постановление Правительства РФ от 12.08.02 № 585; Постановление Правительства России от 12.08.02 года № 584; ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда»; статья 69 Жилищного Кодекса Российской Федерации  недействительной в силу ее ничтожности и о применении, последствий недействительности ничтожной сделки.

ПРИЛОЖЕНИЕ:

1.Копия справки формы № 9

 2.Копия ордера на квартиру с.Тулопа, ул. Мира, дом.10, квартира. 62

3.Ответ прошу направить по адресу: 183034, г. Мурманск, пр. Героев-Североморцев, д.75, кв.103.

4. Копия справки серия МСЭ-2013 №2311373 от 01.06.2015 года

Дата:18.04.2019 года.                                      Подпись:                             А.Г.Можний