Расторжение договора и избрание способа управления

Сообщение опубликовал пользователь Председатель Совета дома Еремеева Л.М.
22.06.2017 в 10:37

Депутату Государственной ДумыХаванской Галине ПетровнеОт Председателя Совета дома №76А по пр.Строителейв г.Саратове Еремеевой Любови Михайловныпроживающей по адресу: 410064, г.Саратов,проспект Строителей, д.76А, кв.67,тел. 7-906-301-80-99Уважаемая Галина Петровна!Обращаются к Вам собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Строителей, д.76А, по вопросу, который уже на протяжении двух лет не дает нам спокойно жить в нашем доме.        С 2015 года наш дом входил в состав Ассоциации товариществ собственников жилья (АТСЖ) Ленинского района г. Саратова. По сути наш новый дом (1998 года постройки), т.е. общее имущество нашего дома, содержанием которого занималась вышеуказанная организация, находится в плачевном состоянии, несмотря на завышенные тарифы по содержанию жилья и текущему ремонту, которые мы не утверждали на общем собрании собственников, как того требует ЖК РФ. В сложившейся ситуации инициативная группа, организовала и провела общее собрание собственников многоквартирного дома, и собственники жилых и нежилых помещений, руководствуясь ч.3 ст.161 ЖК РФ (3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме) приняли решение о расторжении договора и избрании способа управления – управляющей организацией ООО «УК Красная», с которой заключили Договор управления многоквартирным домом в феврале 2016 года. И таких собраний проведено уже четыре!!!! Однако, нашлись собственники, которые обращаются в суд с требованиями о признании решений общего собрания собственников недействительными по надуманным основаниям, а суды всех инстанций, проведя собственные подсчеты кворума, принимают решения о признании решений ОСС недействительными по основанию отсутствия кворума.Формы подсчета кворума у судов различные, ими берутся различные источники информации (справки БТИ, выписки из ЕРГП, кадастра) о жилой и нежилой, общей площади дома и общего имущества, которое также является, согласно ст.36 ЖК РФ, собственностью собственников жилых и нежилых помещений в доме.Мы проводим общие собрания собственников и руководствуемся непосредственно Жилищным кодексом РФ, в котором сказано:Ст.46 ЖК РФ ч.3 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.В данной норме закона нет конкретизации, что входит в понятие «общее число голосов», из чего оно состоит и на основании каких документов определяется общее число голосов. Данный пробел в законодательстве позволяет судам манипулировать при определенных обстоятельствах числами (площадями), указанными в различных справках из БТИ, выписках из ЕГРП и иных документах, запрашиваемых в процессе рассмотрении спора, к которым доступа при подготовке к проведению общего собрания собственников у инициаторов нет. Инициаторы собрания могут только иметь информацию из личных источников (документов) собственников, которые они вправе предоставлять только добровольно. Из логики «общее количество голосов» нами понимается, как сумма всех жилых и нежилых помещений, право на которое зарегистрировано в государственных органах регистрации, в подтверждении чего у собственника имеются на руках свидетельство о гос.регистрации права, либо с 2016 года –выписка из ЕГРП. Право на общее имущество многоквартирного дома на сегодняшний день не регистрируется в органах государственной регистрации, и никто из собственников, инициаторы в том числе, не знает ее величину.Также указанной нормой закона не установлено какими документами следует руководствоваться при определении общей площади жилого или нежилого помещения: свидетельством о государственной регистрации права или сведениями из ЕГРП,- как показывает практика, иной раз данные по общей площади помещений разнятся, в связи с различной методикой определения общей площади помещений БТИ до 2006 года и после (имеется в виду включение в общ.пл.квартиры балконов, лоджий и т.п.), при этом суды исключают из общей площади помещения, указанного в свидетельстве о праве собственности величину балкона, лоджии, что уменьшает зарегистрированное право собственности на квартиру, чем нарушается право собственника, у которого без его личного заявления или решения суда изменяется зарегистрированное право собственности на квартиру.В вышеуказанной норме закона не указано, что в подсчет голосов, при определении кворума на общем собрании, включается принадлежащее пропорционально каждому собственнику общее имущество МКД, но суды ссылаясь на ст.48 ЖК РФ ч. 3, которая гласит, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, включают площадь данного имущества в подсчет кворума.Кроме того Жилищным законодательством предусмотрено проведение общего собрания собственников помещений в трех формах: очное, заочное, и очно-заочное.По первым двум формам, все ясно, имеется много разъяснений официальных органов (в том числе Приказ Минстроя РФ №411 от 2014 года, в то время как по новой – третьей форме, введенной в 2016 году, никакой информации нет, в связи с чем в судах имеется мнение, что при проведении общего собрания в данной форме оформляется два протокола: очное и заочное, в то время как это не поддается никакой логике.На основании изложенного убедительно просим дать разъяснения по вопросу подсчета кворума на общем собрании собственников:1.Что включается в понятие «общее число голосов» (какие площади МКД, на основании каких документов, как их получить инициаторам собрания).2.Как определить общую площадь многоквартирного дома, исходя из которой следует вести подсчет кворума (на основании каких документов ее следует определять).3.Как производить подсчет кворума на общем собрании собственников МКД.4.Каков порядок подготовки, проведения, и подведения итогов голосования общего собрания собственников помещений МКД в очно-заочной форме (какие документы готовятся и в каком виде составляются протоколы очно-заочного собрания).В настоящее время в Ленинском районном суде г.Саратове оспариваются очередные решения общего собрания собственников помещений об изменении способа управления нашим многоквартирным домом, проведенного в очно-заочной форме, в связи с чем убедительно просим Вас с ответом не задерживать.Полагаем, что проставленные вопросы интересуют многих собственников, которые решили воспользоваться своим правом, предоставленным Законом РФ, и уйти от управляющих компаний или выйти из состава ТСЖ, которые злоупотребляют доверием собственников жилья и скверно относятся к своим обязательствам по содержанию общего имущества многоквартирных домов.Заранее благодарны, с уважениемОт лица собственников многоквартирного дома №76А по пр.Строителей. в г.Саратове,Председатель Совета дома Еремеева Л.М.